Hur man får statens hjälp att köpa ett fixer-övre hem

Hemköpare som letar efter ett "fixer-upper" -lån för ett hus som behöver repareras eller för att finansiera nödvändigt underhåll till sitt nuvarande hem befinner sig ofta i en kvarter: De kan inte låna pengar för att köpa ett hus eftersom banken inte kommer låna lånet tills reparationerna är klar och reparationerna kan inte göras förrän huset har köpts.

Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) erbjuder två låneprogram som kan göra drömmen att repa en fixer-övre till verklighet: Federal Housing Administrations 203 (k) inteckning och Fannie Mae's HomeStyle Renovation inteckning.

Programmet 203 (k)

HUD: s 203 (k) -program kan göra det möjligt för en köpare att köpa eller refinansiera en fastighet samt inkludera i lånet kostnaderna för reparationer och förbättringar. Federal Housing Administration (FHA) -försäkrade 203 (k) lån tillhandahålls genom godkända hypotekslångivare över hela landet. Det är tillgängligt för personer som vill ockupera hemmet.

Kravet om utbetalning för en ägare (eller en ideell organisation eller myndighet) är cirka 3 procent av anskaffnings- och reparationskostnaderna för fastigheten.

Renoveringar är inte begränsade till ruttn och förfall. De kan inkludera att köpa nya apparater, måla eller byta ut föråldrade golv.

Krav

• Minsta kreditpoäng på 580 (Eller 500 med 10% utbetalning)
• Minsta 3,5% utbetalning.
• Endast primära bostäder

Hur programmet fungerar

Lånet HUD 203 (k) innebär följande steg:

• En potentiell hembuyer lokaliserar en fixer-övre och utför ett försäljningsavtal efter att ha gjort en genomförbarhetsanalys av fastigheten med deras fastighetsmäklare. Avtalet ska ange att köparen söker ett lån på 203 (k) och att kontraktet är beroende av lånets godkännande baserat på ytterligare nödvändiga reparationer av FHA eller långivaren..
• Hemmaköparen väljer sedan en FHA-godkänd långivare 203 (k) och ordnar ett detaljerat förslag som visar omfattningen av arbetet, inklusive en detaljerad kostnadsberäkning för varje reparation eller förbättring av projektet.
• Bedömningen utförs för att bestämma fastighetens värde efter renovering.
• Om låntagaren klarar långivarens kreditvärdighetstest stängs lånet för ett belopp som täcker fastighetens köp eller refinansieringskostnad, ombyggnadskostnaderna och tillåtna stängningskostnader. Lånebeloppet kommer också att inkludera en beredskapsreserv på 10% till 20% av de totala ombyggnadskostnaderna och används för att täcka allt extra arbete som inte ingår i det ursprungliga förslaget.
• Vid slutet betalas säljaren av fastigheten och de återstående medlen placeras på ett spärrkonto för att betala för reparationer och förbättringar under rehabiliteringsperioden.
• Lånebetalningarna och ombyggnaden börjar efter att lånet stängs. Låntagaren kan besluta att lägga upp till sex hypoteksbetalningar (PITI) i rehabiliteringskostnaderna om fastigheten inte kommer att upptas under byggandet, men det kan inte överstiga den tid det beräknas slutföra rehabiliteringen. (PITI står för kapital, ränta, skatter och försäkringar.)
• Fonder som hålls i escrow frigörs till entreprenören under konstruktionen genom en serie dragförfrågningar för avslutat arbete. För att säkerställa slutförandet av jobbet hålls 10% av varje dragning tillbaka dessa pengar betalas ut efter att långivaren fastställt att det inte kommer att finnas några panter i fastigheten.
• Privatlånsförsäkring (PMI) krävs, men till skillnad från konventionella lån tas den inte bort när kapitalet i fastigheten når 20%.

För en lista över långivare som erbjuder 203 (k) rehabiliteringsprogram, se HUD: s 203 (k) långivarlista. Räntesatsen och diskonteringspunkterna på lånet är förhandlingsbara mellan låntagaren och långivaren.

Fannie Mae HomeStyle Renovation Mortgage

HomeStyle Renovation-inteckning genom Fannie Mae är ett bekvämt och flexibelt sätt för låntagare som överväger förbättringar av hem för att göra reparationer och renoveringar med en första inteckning, snarare än en andra hypotekslån, ett eget kreditlån eller andra kostsamma finansieringsmetoder..

Godkända egenskaper

HomeStyle-inteckningen kan användas för att köpa:

• Huvudbostäder, från en till fyra enheter
• En enhets andra hem (mormor enheter)
• Enhetsinvesteringseegenskaper (kooperativ, condos)

Typer av renoveringslån inkluderar 15- och 30-årslån med fast ränta och inteckning med justerbar ränta (ARM). Fannie Mae konstaterar att "det ursprungliga huvudbeloppet på inteckning inte får överstiga Fannie Maes högsta tillåtna inteckningsbelopp för en konventionell första inteckning."

Betalningar

Medan det genomsnittliga Fannie Mae HomeStyle-lånets lägsta utbetalning är cirka 5%, finns det inga specifika minimibestämmelser. Istället använder HomeStyle-långivare faktorer inklusive hemets eget kapital och låntagarens kreditbetyg för att bestämma lånekostnaden. 

HomeStyle-inteckningar är unika genom att Fannie Mae baserade dem på ”som färdigställd” -värdet på hemmet efter att reparationer och uppgraderingar har gjorts. Som ett resultat är husköparen säker på att alla kostnader för renoveringar täcks av inteckningen. Pengar för förbättringar frigörs inte förrän arbetet har slutförts och godkänts av en FHA-certifierad inspektör. Det finns inget behov av "svettkapital."

vad ingår?

HomeStyle-inteckningen erbjuder ett generöst utbud av kostnader för inkludering i lånet inklusive:

• Arkitekter eller designers utgifter
• Bedömningar av energieffektivitet
• Uppdateringar av teknik och design
• Obligatoriska inspektioner
• Tillåtna avgifter

Allt arbete måste slutföras omgående av långivare godkända, licensierade och certifierade entreprenörer och arkitekter. Alla reparationer som utförs med den här typen av lån måste anslutas permanent till fastigheten.