Vad är Fannie Mae och Freddie Mac?

Federal National Mortgage Association ("Fannie Mae") och Federal Home Mortgage Corporation ("Freddie Mac") charterades av kongressen för att skapa en sekundär marknad för bostadslån. De betraktas som "statligt sponsrade företag" (GSE) eftersom kongressen godkände skapandet och etablerade sina offentliga syften.

Tillsammans är Fannie Mae och Freddie Mac de största källorna till bostadsfinansiering i USA. Så här fungerar det:

• Du säkerställer en inteckning för att köpa ett hem.
• Din långivare säljer förmodligen den inteckning till Fannie Mae eller Freddie Mac.
• Fannie Mae och Freddie Mac håller antingen dessa inteckningar i sina portföljer eller paketerar lånen till hypoteksstödda värdepapper (MBS) som de sedan säljer till allmänheten.

Teorin är att genom att tillhandahålla denna tjänst attraherar Fannie Mae och Freddie Mac investerare som annars inte kan investera medel på hypoteksmarknaden. Detta ökar teoretiskt den mängd pengar som finns tillgängliga för potentiella husägare.
Vid tredje kvartalet 2007 innehöll Fannie Mae och Freddie Mac inteckningar värderade till 4,7 miljarder dollar - ungefär storleken på den totala offentligt innehavna skulden för den amerikanska statskassan. I juli 2008 kallades deras portfölj för $ 5 biljoner röra.

Historia om Fannie Mae och Freddie Mac

Även om Fannie Mae och Freddie Mac var kongressbevakade är de också privata, aktieägda företag. De har reglerats av US Department of Housing and Urban Development sedan 1968 respektive 1989.
Fannie Mae är dock mer än 40 år gammal. President Franklin Delano Roosevelts New Deal skapade Fannie Mae 1938 för att hjälpa till att starta den nationella bostadsmarknaden efter det stora depressionen. Och Freddie Mac föddes 1970.
År 2007 noterade EconoBrowser att det idag inte finns "någon uttrycklig statlig garanti för deras skuld." I september 2008 grep den amerikanska regeringen både Fannie Mae och Freddie Mac.

Andra GSE: er

• Federal Farm Credit Banks (1916)
• Federal Home Loan Banks (1932)
• Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)

Samtida kongressåtgärd angående Fannie Mae och Freddie Mac

2007 passerade kammaren H.R. 1427, ett GSE-regelverkspaket. Den dåvarande generaldirektören David Walker uttalade i senatens vittnesbörd att ”[A] GSE-regulator för enstaka bostäder kan vara mer oberoende, objektiv, effektiv och effektiv än separata tillsynsorgan och kan vara mer framträdande än endera ensam. Vi tror att värdefulla synergier skulle kunna uppnås och expertis för att utvärdera GSE-riskhantering skulle kunna delas lättare inom en byrå. ”

Subprime-inteckningskris

En subprime-hypotekskris inträffade i USA mellan 2007–2010, delvis till följd av en försvagad ekonomi men också som en bostadsbubbla som hade pressat bostadspriserna högre och högre kollapsade. Husen var stora, deras prislappar branta, men inteckningar var billiga och lätta att få, och den rådande fastighetsteorin var att det var smart att köpa (mycket) mer hus än du behövde eftersom det var en solid investering. Om de ville, kunde köpare refinansiera eller sälja huset eftersom priset skulle vara högre än när det köptes. 

Fannie och Freddies koncentrerade exponering för amerikanska bostadslån, i kombination med deras höga hävstång, visade sig vara ett recept på katastrof. När den oundvikliga kraschen i bostadspriserna inträffade skapade det en tillhörande stigning i hypotekslån, och Fannie och Freddie höll hundratusentals bostadslån under vattnet - människor var skyldiga mer, i vissa fall mycket mer, på sina hus än husen var värda . Denna situation bidrog mycket till lågkonjunkturen 2008. 

Kollaps och räddning

I mitten av 2008 hade de två företagen expanderat till nästan 1,8 biljoner dollar i kombinerade tillgångar och 3,7 biljoner dollar i kombinerade kreditgarantier utanför balansräkningen. Under samma period bokförde de emellertid 14,2 miljarder dollar i förluster och deras sammanlagda kapital uppgick endast till cirka 1 procent av deras exponering för hypoteksrisker. Trots ansträngningar sommaren 2008 för att stötta upp de misslyckade GSE: erna (husbyggnad och ekonomisk återhämtningslag den 30 juli tillfälligt gav den amerikanska statskassan obegränsad investeringsmyndighet), den 6 september 2008, innehöll eller garanterade GSE: s 5,2 biljoner dollar hemma inteckningskuld. 

Den 6 september placerade Federal Housing Finance Agency Fannie Mae och Freddie Mac i konservatörskap, tog kontroll över de två företagen och ingick äldre föredragna aktieköpavtal med varje institution. Den amerikanska skattebetalaren betalade i slutändan en bailout på 187 miljarder dollar till de två GSE: erna.  

En bestämmelse för räddningen var att kvaliteten på bostadslån som stöddes av Fannie Mae och Freddie Mac måste förbättras. Undersökningar av ekonomerna Dongshin Kim och Abraham Park rapporterade 2017 tyder på att kvaliteten på lån efter krisen verkligen är högre, särskilt när det gäller kraven på graden av skuldsättningsgrad (DTI) och kreditpoäng (FICO). Samtidigt hade krav på lån till värde (LTV) lossnat sedan 2008, vilket möjliggjorde en jämn ökning av antalet första gången för hemköpare. 

Återhämtning

År 2017 hade Fannie och Freddie betalat tillbaka 266 miljarder dollar till det amerikanska finansministeriet, vilket gjorde deras räddningstjänst till en enorm framgång; och bostadsmarknaden har återhämtat sig. Emellertid föreslår Kim och Park att fortsatt övervakning av inteckningarnas kvalitet skulle vara försiktig. Medan FICO och DTI är indikatorer på låntagarens förmåga att betala sina inteckningar i tid, är LTV en indikation på låntagarens villighet att betala. När husvärdet sjunker under lånesaldot är det mindre troligt att människor betalar på sina inteckningar. 

källor

• Boyd, Richard. "Att föra tillbaka GSE: erna? Bailouts, USA: s bostadspolitik och det moraliska fallet för Fannie Mae." Journal of Affordable Housing & Community Development Law 23.1 (2014): 11-36. Skriva ut.
• Ducas, John V. Subprime Mortgage Crisis 2007-2010. Federal Reserve History. 22 november 2013.
• Frame, W. Scott, et al. "Räddningen av Fannie Mae och Freddie Mac." Journal of Economic Perspectives 29.2 (2015): 25-52. Skriva ut.
• Kim, Dongshin och Abraham Park. "Hur ljud är Fannie Mae och Freddie Mac återhämtningar? Finns det sårbarheter för historia att upprepa?" Graziadio Business Review 20 (2017). Skriva ut.
• Agentur / statliga sponsrade företag (GSE) Produktöversikt 200
• Vad är ursprunget till Freddie Mac och Fannie Mae?