Högsta domstolen utvidgar kraften i den dominerande domänen

I sitt 5-4 beslut i fallet med Kelo v. City of New London, den 23 juni 2005 utfärdade den amerikanska högsta domstolen en viktig, om väldigt kontroversiell, tolkning av regeringens makt om "framstående domän" eller regeringens makt att ta mark från fastighetsägare.

Maktens framstående domän tilldelas statliga organ - federala, statliga och lokala - genom femte ändringsförslaget till den amerikanska konstitutionen, under den enkla frasen, "... ej heller ska privat egendom tas till allmän användning utan bara kompensation." Enkelt uttryckt kan regeringen ta privatägda mark, så länge marken kommer att användas av allmänheten och ägaren får ett rimligt pris för marken, vad ändringsförslaget kallar, "bara kompensation."

Innan Kelo v. City of New London, städer utövade vanligtvis sin makt av framstående domän för att förvärva egendom för anläggningar som klart är avsedda att användas av allmänheten, som skolor, motorvägar eller broar. Även om sådana framstående domänhandlingar ofta ses som obehagliga, accepteras de allmänt på grund av deras allmänna fördelar för allmänheten.

Fallet med Kelo v. City of New London, emellertid innebar en ny trend bland städer att använda framstående domän för att förvärva mark för ombyggnad eller återupplivning av deprimerade områden. I grund och botten användningen av framstående domän för ekonomiska, snarare än offentliga syften.

Staden New London, Connecticut utvecklade en ombyggnadsplan som stadsfäder hoppades skulle skapa arbetstillfällen och återuppliva centrala områden genom att generera ökade skatteintäkter. Fastighetsägaren Susette Kelo ifrågasatte även efter ett erbjudande om rättvis kompensation åtgärden och hävdade att stadens plan för hennes mark inte utgör "allmän användning" enligt femte ändringsförslaget.

I sitt beslut till förmån för New London fastställde Högsta domstolen dessutom en tendens att tolka "allmän användning" som den mycket bredare termen, "offentligt syfte." Domstolen konstaterade vidare att användningen av framstående domäner för att främja ekonomisk utveckling är konstitutionellt godtagbar enligt det femte ändringsförslaget.

Även efter Högsta domstolens beslut i Kelo kommer den stora majoriteten av framstående domänåtgärder, som de historiskt sett har, involverat mark som ska användas för rent offentligt bruk.

Typisk Eminent Domain Process

Medan de exakta detaljerna för att förvärva egendom efter framstående domän varierar från jurisdiktion till jurisdiktion, fungerar processen generellt så här:

• Fastighetsägaren meddelas via e-post och kommer snart att besökas av en statlig anställd, ofta en "rätt väg" -agent, som ytterligare kommer att förklara varför ägarens egendom behövs.
• Regeringen kommer att utse en oberoende värderare för att utvärdera marken och komma med ett rimligt pris för att betala markägaren för hans eller hennes mark - den "rättvisa ersättningen."
• Fastighetsägaren och regeringen kan förhandla fram ett slutligt pris som ska betalas fastighetsägaren. I vissa fall kommer en domare eller en domstolsnämnd skiljedomare att kallas in för att övervaka förhandlingarna.
• Ägaren betalas det avtalade priset och ägandet av fastigheten överförs till regeringen.

Sedan Kelo-beslutet

Högsta domstolens beslut mot Kelo och hennes grannar inledde ett landsomfattande rop mot missbruk av framstående domän av lokala myndigheter. Sedan Kelo-beslutet har åtta statliga högsta domstolar och 43 statliga lagstiftare agerat för att stärka skyddet av privata fastighetsrättigheter. Flera undersökningar som genomförts sedan Kelo har visat att en betydande majoritet av amerikanerna stöder ansträngningar för att ändra lagen för att bättre skydda ägarna till hem och små företag. Sedan Kelo-beslutet i juni 2005 har medborgaraktivister besegrade 44 projekt som de trodde representerade missbruk av framstående domän endast för att gynna den privata utvecklingen framför allmänintressen.

Idag har New Londons ekonomiska ombyggnadsprojekt visat sig vara ett dyster misslyckande. Trots utgifterna på nära 80 miljoner dollar i skattebetalarnas pengar har ingen nybyggnation gjorts och Susette Kelos kvarter är nu ett kargfält. År 2009 tillkännagav läkemedelsindustrigiganten Pfizer, drivkraften bakom den ekonomiska utvecklingsplanen, att den och dess 1400 lovade jobb lämnade New London för gott, precis som dess stadsinitierade incitamentskatteuppdelningar löpt ut.